Ingegneria Forum

Io penso che chi vende appartamenti difficilmente abbia mai discusso di NTC...

gas, certo, è come dici.

Il mio problema è di tipo morale.
Se è una truffa e/o un inganno, certo non volontaria, fatta in buona fede.

Quelli dicono che...
e chi compra si illude che poi può.

P.S. Alla fine il compratore può benissimo tentare le vie giudiziali per farsi risarcire una quota per quello che non potrà fare per colpa delle norme. Ma questa è altra storia.

Vero, ma io parto dal presupposto che chi vende case è commerciante, ed i commercianti devono venderti (non uso il termine "rifilarti") il loro prodotto...

Io da quando faccio questo mestiere ho sempre sostenuto che chi si accinge a comprare casa, così come quando compra la macchina usata, la fa vedere dal suo meccanico di fiducia, così dovrebbe farsi dare indicazioni dal professionista di fiducia...!

Nel caso specifico, tutto sommato un piccolo soppalco si può fare quasi ovunque... se poi il soppalco diventa un piano in più il discorso cambia!

DEVO rispondere e rispondo citando santacruz.

E' esattamente come dice lui... ANZI NO !

Chi compra una macchina ha il meccanico di fiducia perchè potrebbe prendere una sola (scusate il termine romano), e quindi si tutela dai vizi occulti che un motore, piuttosto che un impianto elettrico potrebbero avere.

Chi compra una casa lo fa spesso alla cieca, e questo accade perchè si pensa di comprare QUELLO CHE SI VEDE, senza pensare che quello che si vede POTREBBE NON ESISTERE.

Ebbe ne sì, è così.

Il Notaio lo ricevette seduto dietro la sua scrivania, alzò lo sguardo, si tolse gli occhiali a mezza luna e li poggiò sul tavolo.
“Dunque”, disse, “lei vorrebbe vendere l'immobile in via Traversa a Poggibonsi, vero?”. Il signor Michele si affrettò a rispondere facendo di si con il capo. Gli piaceva quel Notaio, lo aveva scelto apposta. Dritto allo scopo, senza giri di parole, senza i “si dovrebbe, de cuius, nelle more, ecc.” che infarcivano i discorsi dei suoi colleghi.
“Mi dispiace”, disse il notaio, “Mi è impossibile”.
Per un attimo la sorpresa si impadronì del signor Michele: “Come mai Notaio, troppo lavoro?”, aggiungendo: “Mi consiglia allora un altro suo collega?”. Quest'ultima frase detta quasi a malincuore.
“Niente affatto. Del lavoro non mi lamento. Il problema è che casa sua non esiste. Quindi non si può vendere!”.
A questa frase il signor Michele dalla sorpresa passò al disagio, sentì il cuore battergli più forte. Come non esiste?, pensò.
Nella sua testa un turbine di pensieri lo travolse. Aveva appena finito di spendere 300.000 € per rifinire uno scheletro in cemento armato. Aveva fatto tutte le tamponature esterne, tutti i pavimenti, tutti gli impianti. Si era dovuto perfino sobbarcare alcuni lavori di consolidamento strutturale, perchè il suo tecnico, l'ing Barnaba, glielo aveva consigliato. “Sa”, gli aveva detto, “è pur sempre una costruzione del 1971, lasciata nuda alle intemperie, con ferri lisci, ecc. Almeno il solaio di copertura deve essere rivisto”. L'ing Barnaba aveva anche insistito: “Facciamo la terza elevazione, che i calcoli della buonanima dell'ingegner Tancredi del 1970 lo prevedevano”. La cosa lo aveva allettato molto, ma i soldi erano quello che erano, e non se ne era fatto nulla.
In ogni caso aveva speso anche più del previsto. Nel budget iniziale, ad esempio, non aveva considerato l'onorario al tecnico. E quando aveva dovuto pagarlo, lo aveva fatto assai a malincuore.....in fondo costui, se non consigliarlo qua e là, cosa aveva fatto?
Riuscì a balbettare: “Come non esiste? Le faccio vedere le foto, la porto sul posto; Notaio, su, non scherzi con me. Lo scorso anno mi hanno fatto il by-pass, non sono più in grado di sopportare simili emozioni!” Quest'ultima frase la disse quasi piagnucolando.
“Le ripeto, casa sua non esiste. Lei potrà farmi vedere tutte le foto che vuole, ma la sua casa non esiste!”.
A quel punto il Notaio, visto l'effetto delle sue parole sul povero signor Michele, si mostrò più conciliante. “Mi faccia vedere i titoli di proprietà dell'edificio, signor Michele”.
Rianimato, il signor Michele prese l'atto di compravendita fatto 45 anni prima e lo mostrò al Notaio. “E' certo che ho portato, l'atto, signor Notaio, altrimenti come avrei potuto fare la vendita? Questo lo capisce anche un bambino”. Aveva ripreso colore.
Il Notaio reinforcò gli occhiali a mezza luna e cominciò a leggere. Sulla prima pagina disse solamente: “Ah. 1964”. Poi, mentre sfogliava l'atto, un silenzio assoluto, favorito dai pesanti tendaggi alle finestre sulla strada, era calato nella stanza. Il signor Michele non osava nemmeno respirare. Dopo aver sfogliato pagina per pagina, il Notaio ruppe il silenzio: “Vede, signor Michele? Qui l'atto dice che lei 45 anni fa ha comprato le particelle n. 456 e n. 1589 del Foglio n. 14 del comune di Poggibonsi. Punto. Lei ha comprato il terreno, non l'edificio!”.
“Ma signor Notaio”, disse il signor Michele, improvvisamente rianimatosi, “ma certo che nell'atto dell'edificio non si parla. Quello l'ho costruito io! Dopo! Nel 1971. Quando ho comprato il terreno, nel 1964, era terreno senza nulla sopra!”. Sollevato il signor Michele aveva ripreso il suo usuale colorito. Pensò di avere finalmente risolto l'equivoco. E si fece più contento.
“Appunto, signor Michele, ed i titoli edilizi dell'edificio?” lo incalzò però il Notaio.
Titoli edilizi? Questa volta il signor Michele non seppe proprio cosa rispondere. Non aveva la più pallida idea di cosa il Notaio volesse.
Il Notaio guardò l'orologio. Stava perdendo già troppo tempo, e tra mezz'ora avrebbe avuto un altro appuntamento con il nugolo di eredi del cav. Battistoni. Pensò che l'apertura di un testamento era sempre un grande spettacolo.
Ma vedeva il signor Michele veramente in crisi, pallido, e si decise: “Allora signor Michele, alla fine lo so, non dovrei dirlo proprio io, perchè è una roba da rompersi parecchio le scatole, ma parliamo un po di carte e burocrazia.....”. Il signor Michele, si distrasse un attimo. Ricordava quello che gli aveva detto proprio l'ing Barnaba, a proposito della burocrazia. “Una inutile perdita di tempo, signor Michele, magari le impediranno di fare quello che lei a casa sua ha il diritto di fare. Per non parlare dei tempi poi! Magari per darle un permesso, o per esaminare quattro carte le fanno perdere anche un anno! No, lasci fare a me. Vedrà che si fa tutto quello che si deve fare, nei tempi giusti, e senza inconvenienti o nessuno che abbia da comandare in casa sua”.
“Lei ha il certificato di abitabilità degli appartamenti di quell'edificio?”. “Ma....veramente di queste cose doveva occuparsi l'ing Barnaba....”, “Quindi lei, tra le sue carte questo documento non lo ha. O meglio forse lo ha e non lo ha portato con se.”, “...si, forse”. Ma a dire il vero ormai il signor Michele non era più sicuro di nulla.
Il Notaio continuò, inesorabile: “Perchè il comune rilasci l'abitabilità, a parte una dichiarazione di fine lavori da parte del Direttore dei Lavori, bisogna portargli l'art. 28. Lei lo ha l'art. 28?”. Il signor Michele era ormai nella più totale confusione da un pezzo: avere un articolo? Che voleva dire? Articolo di che? Ovviamente il Notaio si rendeva conto della difficoltà a comprendere del signor Michele, per cui cercò di essere il più didattico possibile: “E' una certificazione, rilasciata dal Genio Civile, che lei ha realizzato le strutture esattamente come da progetto depositato. Lei ha depositato il progetto strutturale?”. Ad ogni passo la confusione aumentava. “Io?” balbettò il signor Michele. Si ricordò improvvisamente che l'ing Barnaba gli aveva detto che l'ing Tancredi non aveva depositato nulla nel 1971, perchè la legge era della fine del 1971 e quindi, probabilmente, ai tempi non era necessario. Cercò di dirlo al Notaio. “Appunto, dal 1971 in poi bisogna depositare al Genio Civile, ma prima di quella data si depositava in Prefettura. Ma questo l'ing Barnaba non glielo ha detto?”. Le mani sudate, il signor Michele ormai non sapeva più che dire.
“Mi dica un'altra cosa, signor Michele. Ma per aver realizzato lo scheletro nel 1971, lei avrebbe dovuto avere una licenza edilizia rilasciata dal comune di Poggibonsi. Ce l'ha?”. “Si ce l'ho!”, scoppiò quasi in un urlo il povero signor Michele. Finalmente una cosa di cui sapeva parlare. “Il progetto me lo fece la buonanima dell'ing Tancredi. Lo presentammo al comune. Nel 1965, se non ricordo male.”
“E poi?”, riprese il Notaio, “Il comune rispose? La Licenza Edilizia?”.
Il signor Michele allargò le braccia. Al Notaio, in quella posa, sembrò uno spaventapasseri.
A quel punto il Notaio poggiò i palmi delle mani sulla scrivania. “Ma anche ammesso che lei abbia ottenuto la licenza edilizia nel 1965, nel 1971, quando effettivamente iniziò i lavori, ovvero 6 anni dopo, tale licenza era abbondantemente scaduta. Lei ha mai rinnovato la licenza? Ha mai fatto altre richieste, di qualsiasi genere, al comune?”. Allo sventurato silenzio del signor Michele proseguì: “Signor Michele, lei era abusivo già nel 1971. E quella casa amministrativamente non esiste. Per questo non si può vendere!”.
Il signor Michele non sapeva più che pesci prendere. Lui aveva fatto tutto per bene, aveva pagato tutti, aveva preteso i migliori materiali e le migliori finiture, si era rivolto a persone che reputava professionalmente valide, e di cui si fidava. Perchè lo sapeva che a fare le cose “a casaccio” come aveva visto fare a tanti suoi amici alla fine poi ci si rimette.
Il Notaio, sbaragliato il campo, si permise di affondare ancora di più il colpo: “Ma mi dica una cosa, signor Michele, e mi perdoni il francesismo, ma quella testa di m******a del suo ingegnere, mi pare l'ingegner Barnaba, di tutto ciò non le ha detto nulla? Ah no? Nulla? Ma dove lo ha trovato, scusi?”
“Guardi che le ha fatto un bel danno, eh! Se lei vuole ho parecchi amici avvocati. Una bella causa per risarcimento danni non gliela leverebbe nessuno. Meno dilettanti allo sbaraglio ci sono in giro e meglio è per tutti.”
“Oggi lei potrà fare solamente una bella istanza al comune di Concessione in Sanatoria. Speri solamente che quanto realizzato sia conforme allo strumento urbanistico attuale. Altrimenti l'unica è la demolizione. Lo sa lei, che se avesse fatto la richiesta prima di completare i lavori - certo avrebbe aspettato un po' - ma avrebbe pagato una oblazione forse di un terzo di quanto invece dovrà pagare adesso?”.
“Signor Michele, purtroppo il mio tempo non mi consente di trattenermi ancora con lei. Sono costretto a salutarla”. Gli porse la mano. Poi con un ultimo distratto cenno della mano, quasi se ne fosse dimenticato: “E mi raccomando, cambi tecnico!”.

Scusate ma... vorrei tenere vivo il ricordo... 

Scusate ma... vorrei tenere vivo il ricordo... 

Ho apprezzato molto questa citazione, ed avrà fatto piacere anche a zax, che sicuramente ci sta leggendo.

Partecipai con molta intensità a quel post su ing.forum e non posso dimenticarlo.
Alla fine il collega autore del post che si cercava di aiutare mi fece molto arrabbiare, perché uno stronzo che non cercava di dedurre la "strada giusta" per il suo problema.
Tutto ad un tratto spunto questo succinto post di un certo zax2001 (il zax2001 non frequentava e non lo conoscevo).

Quando scrissi questo post mi portavo benissimo in mente tutto questo post su ing.forum e tante altre cose maturate in anni di esperienza.

Il zax2010, come l'afazio,  ci legge (so che non può farne a meno) e credo che rientreranno, fatto il dovuto resoconto di chi devono mandare a cagare e ignorare.

la preoccupazione del venditore e del compratore è squisitamente urbanistica.
da un punto di vista strutturale non si fanno problemi perchè bene o male la soluzione ci sarà: fare l'adeguamento sismico.

Massimo, fare l'adeguamento sismico è una soluzione solo teorica.
In condominio, nella realtà è impraticabile.
Ed è quasi sempre impraticabile anche senza condominio.

Già vidi che ognuno faceva un sacco di casini con le pratiche a fondo perduto e al 100% a carico dello Stato per gli edifici terremotati della mia zona.